相続する土地の評価は

相続する土地の評価ってどう計算するの?と思うかもしれません。

 

目的によって価格が異なる?

土地の価額は「一物四価」と言われます。これは土地の値段には「時価」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」の4種類の算出方法がある、という意味です。実際に売買の目安になる「時価」に対して、「固定資産税評価額」は約7割程度と言われています。つまり100万円で売れる土地があったら、固定資産税評価額は70万円程度という意味です。(あくまで例です)

例えば、相続税の計算には土地の路線価図・評価倍率表、建物の固定資産税評価額が使われます。

また、相続登記にかかる登録免許税の計算には土地と建物の固定資産税評価額が使われます。

遺産分割協議書のときの計算

遺産分割協議では、不動産の価額にとらわれず自由に割合を決めることができます。

多くの場合は、不動産を相続人の一人が単独で相続し、それ以外の財産(預貯金など)をその他の相続人に多く配分するなどして調整しているようです。

相続する不動産の価値にくらべて預貯金や現金などの割合が少ないときは、不動産を単独で相続する方が他の相続人にお金を払って調整する方法もあります。『代償分割』と呼ばれています。

ここでの調整は、とくに厳密な計算による必要はありません。

ただし相続人の間の折り合いが悪く、大まかな調整では協議がまとまらない場合もまた多くある事例です。

その場合は何らかの不動産評価をもとに、皆が納得する計算方法を掲げなければなりません。

自分が不動産を取得する場合は想定価額を低めに、逆に自分以外の相続人のために計算するのであれば、高い方が嬉しいかもしれません。さきほどの例で言えば、現金70万円と固定資産税評価額70万円の土地は同じ価値ではありません。

そしてなにより、不動産は売れてみないといくらの価値があるかは判断できません。

そこで、最初から不動産を売却換価することを前提に、売却代金を遺産分割することにすれば公平です。これが『換価分割』を呼ばれる方法です。

公平に分割するという点では換価分割の方法が優れていますが、もし不動産が自宅の土地建物で、相続人のうちの誰かが引き続き住み続けたいのであれば使えません。

売却できず、かつ厳密な評価が求められる状況だとなかなか難しくなりますが、とにかく皆が納得する評価であればよいのです。

不動産鑑定評価、仲介業者による簡易査定、固定資産税評価額に一定割合を乗じたもの等、様々な方法が考えられます。

よく分からない場合は専門家に依頼しよう

慣れない方にはよく分からないと思います。そうしたときは、ぜひ、司法書士など専門家にご相談ください。遺産分割協議書を作成する際に、評価額の調べ方含めご相談に応じます。

土地家屋調査士さんの鑑定のような正式な数値ではありませんが、遺産分割の目安になるかと思います。

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