相続した不動産の分割は現金がオススメ。換価分割とは?

亡くなった親の土地をできるだけ公平に分割したいけど、どうすれば良いのかしら…?

不動産は現金化することがオススメです。売却も書類の作成も司法書士に任せてみませんか?

遺産をできるだけ公平に分割したい、受け取りたい、という場合、不動産を現金化することが一番です。ただ、そのためには知っておくべきこと、悩ましいことがあります。相続した土地や家を現金化するまでの流れや注意点、そして司法書士に売却代理を依頼するメリットをご紹介します。

 

換価分割とは?

換価分割とは、故人の不動産を売却し、現金にしてから現金で遺産を分割する方法です。

 

まず名義を誰に変更するかがポイント

相続した不動産を売却して現金を分割する場合、大きく2パターンの方法があります

1、相続人1人に名義変更してから売却する

2、相続人全員に名義変更してから売却する

です。

まず前提として、不動産は故人名義のままでは売れません。正確には、故人名義から買主に直接、登記変更はできません。一度、子供や孫など、相続人に登記変更した上で、また買主に登記変更する必要があります。このため、亡くなったあとに不動産を売却する場合、必ず2度、登記変更手続きが必要ということになります。

さて、では1と2でなにが違うか。それは税金を誰が払うことになるか、という点です。

 

ひとりの場合、税金の負担に要注意

相続した不動産を売却して利益がでた場合、基本的に「譲渡所得税」という税金を払うことになります。ただ、特例がたくさんあるので、必ずしも発生するとは限りません。難しくなるのでここでは割愛します。

この「譲渡所得税」だけの話であれば、利益からこの金額を差し引いて現金を全員で分割すれば良い、と考えると思います。ただ面倒なのが、遺産分割の書き方によっては、その「ひとり」は、その年の所得額があがるので、その翌年に払う住民税もあがってしまう可能性があるのです。住民税がいくらあがるかは、その人の所得や売却による利益、特例措置などとても複雑になるので税務署や税理士さんにご相談ください。

税金以外にも他の相続人から「まだ売れないの?」「もっと高く売れ」など、責められてしまうこともあります。

 

全員の場合、手続きが煩雑に

公平性を考えるのであれば、相続人全員に登記変更してから売却した方が良いでしょう。

ただ、そうすると全員で売却の手続きを進めることになります。全員が書類にサインをし、売買時に立ち会う必要が生じます。身分証明書や印鑑証明書、住民票などがいちいち必要になるかもしれません。手続き自体は相続人に人数が少なければ、そう困らないかもしれません。

最も大変なことは、結局、誰かひとりが中心にならないと進まない、労力に不平不満がでる、ということです。通常、不動産屋さんが相続人全員に電話してスケジュール調整をすることはありません。誰かひとりに取りまとめをお願いします。そうすると、そのひとりに手間が集中します。第1子なんだから、一番近くに住んでいるんだから、暇なんだから、となにかと損をする役回りです。

その上、「もっと高く売れたんじゃないの?」など、感謝どころか文句を言われた人も珍しくありません。

 

司法書士に依頼すれば、いいとこ取り

その点、司法書士に不動産の売却代理を依頼すれば、代表者1人が責められたり、税金面で不公平が生じることがなくなります。具体的には、相続人全員で「佐藤晋平司法書士事務所」に遺産分割に関する書類作成、不動産の登記変更(名義変更)、不動産売却の代理を依頼して頂きます。

ここから詳しく流れをご紹介します

 

1,まずはご相談ください

相続が発生したときは、とりあえずで大丈夫ですのでご相談ください。不動産がなくても、他の相続人の了承がなくて大丈夫です。このサイトに書いてあることをまったく理解していなくて大丈夫です。相続人でも、相続人にお子様やお孫様でも大丈夫です。すべてこちらからご質問やご案内をします。電話相談やメール相談はすべて無料です。

 

2,全員でご依頼いただきます

ある程度、説明した上でご依頼いただくか検討ください。もし、ご依頼いただく場合は他の相続人の方とも相談して頂き、全員でご依頼いただくことになります。もちろん、ご依頼前に司法書士が相続人全員にご説明します。全員で委任状に署名、捺印をいただきます。

 

3,財産を調査し、遺産分割協議書を作成する

ご依頼いただければ、司法書士が以下を行います

・被相続人(故人)、相続人全員の戸籍を取り寄せます

【不動産】

・市役所などで固定資産課税台帳(名寄帳)や固定資産評価証明書を取得します

・法務局から登記簿を取り寄せます

【銀行】

・銀行で残高証明書を発行してもらいます

相続人と財産が確定したら、財産目録、遺産分割協議書、相続関係説明図を作成します。この間、相続人の方が銀行や法務局、市役所に行く必要はありません。すべて司法書士が行います。遺産分割協議書に相続人全員で署名押印するまでがひとつの区切りです。ここまでで通常、○ヶ月ほどかかります。

 

4,現金は分割し、不動産は売却活動をはじめます

故人名義の預金があれば、この時点で1度、相続人に支払いを行います。同時に、不動産の売却活動をはじめます。不動産会社との調整は基本的に司法書士が行いますので、相続人の方が土地を案内したり、頻繁に出向くことはありません。

 

5,売却し、代金が振り込まれます

買主が決まれば売買契約書を交わし、売却します。この契約も立ち会いもすべて司法書士が行います。売買代金は一度、司法書士事務所に振り込まれます。そこから相続人に直接、割合に応じて入金を行います。

基本的には以上で終了となります。あとは必要に応じて確定申告の準備や税の手続きをお願いします。必要に応じて税理士さんをご紹介します。

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