相続税の払いすぎ、還付、土地の評価

先日、『相続土地評価のポイント』『相続税は過払いが8割』という本を読みました。これらは相続税に強い税理士さんの書かれた本です。これらの本によれば、実際に相続税の申告内容を見直すと約7割以上の方が「相続税の払い過ぎ」となっているそうです。相続税を払いすぎていることがそんなにあるのですね。

その最大のポイントは『土地の評価』だそうです。私は司法書士なので税金についてアドバイスすることは法律上、できません。しかし、土地や不動産の話であれば、もちろん大いに関係します。

これらの本を要約すると『相続した土地を単純に評価すると相続税を払いすぎなことが多い。その土地にマイナスな点があれば、土地としての評価も下がるので、結果として贈与税も減る、還付できる』ということだと思います。

私は遺産分割協議書という土地を含めた遺産をどう分けるか、という書類を作成しています。その中で、その土地の評価(どのくらいの価値があるか)はとても重要です。

 

土地の評価のポイント(評価が下がるポイント)

簡単にいくつかご紹介します。より詳しく知りたい方は、こうした本をご一読ください。

・形がいびつな土地

・旗竿地(旗地)など一部しか道路に面していない土地

・土地の前の道路が狭い土地(セットバックが必要な土地)

・高圧線の下にある土地

・線路沿いでうるさい土地

・お墓(墓地)の近くの土地

などがあります。他にもたくさんありますが、難しいので簡単なものだけ紹介しました。本当に様々ですよね。実際にその土地に行ってみないと判断できないこともあるようです。7割のケースで相続税を払い過ぎている、というのも納得です。

 

土地の評価は不動産鑑定士?税理士?

上記の本にもすべての税理士さんが相続税や土地の評価に詳しいわけではない、と書かれています。それは司法書士も同じで、登記に詳しくない司法書士はほとんどいないと思いますが、遺産承継業務に必ずしも詳しいわけではありません。

さて、不動産鑑定士という資格を聞いたことがあるでしょうか?

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会のサイトによれば、こうあります。

不動産鑑定士は、不動産の市場価値などを求めこれを「鑑定評価額」として表示することを法律により我が国で唯一認められた専門家

引用:公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会

「不動産鑑定評価書」という書類を作成できるのは不動産鑑定士さんだけです。簡単に書くと、土地など不動産の評価に一番詳しいのは不動産鑑定士さん、ということです。

では司法書士や税理士さんが土地の評価をどうこう言うのはなに?と思うかもしれません。

司法書士の場合、遺産分割協議書の作成など、遺産承継業務に付随する仕事として、不動産の評価を行うことができます。税理士さんの場合は相続税に関する業務のひとつです。つまり、司法書士や税理士さんは「不動産の評価だけ」を目的に仕事をすることはできません。

 

色々な専門家に相談してみましょう

結局、どの専門家に相談したらいいの…?と本当に難しいと思います。

少し大変ですが、色々な専門家に相談してみるのが良いでしょう。それぞれの視点からアドバイスがもらえると思います。あとはやはり、目的にあった専門家に相談した方が安心だと思います。

例えば当事務所であれば「相続財産に土地や家などがある場合の円満な遺産分割、不動産を売却して相続する」などに強みがあります。

「相続税を節税するために事前に対策がしたい」なら税理士さん、「相続で争いがある」なら弁護士さん、「土地の正確な評価が知りたい」なら不動産鑑定士さんがオススメです。

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